Grundbuchauskunft Spanien
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Grundbuchumschreibung bei einer Erbschaft in Spanien

Wenn ein Eigentümer einer Spanienimmobilie verstirbt, müssen sich die Erben um die Grundbucheintragung ihrer Erbschaft an der Immobilie kümmern. Wer nicht in Spanien lebt oder Spanisch fließend spricht, sollte für diesen Vorgang einen in Spanien ansässigen Experten beauftragen, denn ein spanischer Notar wird sich nicht umfassend um die Abwicklung aller Formalitäten bis zur Grundbucheintragung kümmern.

Auf Anfrage teilen wir Ihnen gerne unser Honorar für Dienstleistungen im Zusammenhang mit einer Erbschaft in Spanien mit. Wir kümmern uns spanienweit um alle Formalitäten und beraten Sie individuell dazu, wie Sie als Erbe im Grundbuch eingetragen werden. Egal, wo sich in Spanien eine Immobilie oder das Vermögen befindet.

Einer der ersten Schritte ist die Beantragung eines Grundbuchauszuges. Sollten Sie nicht wissen, wo und wie viele Immobilien des Verstorbenen in Spanien existieren, können wir für Sie auch eine Grundbuch-Suche durchführen. So erfahren Sie, bei welchem Grundbuchamt oder Grundbuchämtern Immobilien auf den Namen des Erblassers eingetragen sind.

Notwendige Dokumente für die Eintragung der Erbschaft

Sie als Erbe oder der beauftragte Dienstleister muss für die Eintragung der Erbschaft ins Grundbuch diverse Dokumente besorgen. Neben dem Grundbuchauszug ist auch eine Sterbeurkunde und ein Testamentsregisterauszug notwendig. Zudem müssen die Erben über eine NIE-Nummer verfügen, welche separat beim spanischen Finanzamt angemeldet wurde. Idealerweise liegt auch ein aktueller Grundsteuerbescheid mit dem Katasterwert vor.

Wenn alle notwendigen Dokumente in entsprechender Form vorhanden sind und die Erbschaftssteuer bezahlt wurde, steht der Grundbucheintragung der Erbschaftsannahme nichts im Wege.

In den meisten Fällen muss eine notarielle Erbannahme bei einem spanischen Notar unterzeichnet werden. Manchmal genügt aber auch eine privatschriftliche Erbannahme auf Spanisch.

Eintragung einer Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Wenn sich alle Erben einig sind, kann die Erbengemeinschaft nach der Eintragung im Grundbuch gemeinsam die Immobilie verkaufen.

Für eine unstreitige notarielle Erbannahme und die Grundbucheintragung der Erbengemeinschaft müssen sich jedoch alle Erben einig sein. Ein einzelner Miterbe kann in diesem Falle nur über seinen Anteil an der Erbengemeinschaft verfügen, nicht jedoch über den gesamten Nachlassgegenstand.

Testament, Erbschein, EU-Nachlasszeugnis

Grundlage für die Erbschaftsannahme und Eintragung der Erben ins Grundbuch kann eine Erbeinsetzung in einem spanischen Testament sein. Alternativ dazu kann aber auch das EU-Nachlasszeugnis oder ein deutscher Erbschein die Erbenstellung nachweisen.

Auch die österreichische Einantwortungsurkunde ist als hoheitlicher Akt nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens ausreichender Nachweis dafür, eine Erbschaft im spanischen Grundbuch einzutragen.

Grundbucheintrag nur nach Bezahlung der Erbschaftssteuer

Ohne Zahlungsnachweis der Erbschaftssteuer wird das spanische Grundbuchamt die Erbschaft nicht eintragen. Deshalb ist es immer sehr empfehlenswert, vorab die Höhe der Erbschaftssteuern zu berechnen, um Überraschungen zu vermeiden.

Ebenso ist eine Beratung durch einen Anwalt für Steuerrecht oder einen Steuerberater empfehlenswert, um den in der notariellen Urkunde angegebenen Wert der Immobilie nicht zu hoch oder zu niedrig anzusetzen.

Ein Käufer wird nur dann eingetragen, wenn zuvor die Erbschaft eingetragen wurde

Nicht nur wegen der Sechs-Monats-Frist zur Bezahlung der Erbschaftssteuer muss sich jeder Erbe zeitnah um die Eintragung der Erbschaft ins Grundbuch kümmern. Wer den Verkauf der Immobilie plant, muss beachten, dass ein Käufer nur dann eingetragen werden kann, wenn vorab die Erbschaft im Grundbuch eintragen wurde.

Oft kommt es in Spanien auch vor, dass eine Immobilie durch die Erben an Makler zum Verkauf gegeben wird, ohne dass die Erbschaft zuvor im Grundbuch eingetragen wurde. Wenn ein Käufer gefunden ist und der oder die Erben einen Vorvertrag oder gar die notarielle Urkunde unterzeichnen, sind diese Verträge aus rechtlicher Sicht zwar wirksam, allerdings wird das Grundbuchamt die Eintragung des Käufers nicht vornehmen, solange die Erben ihre Erbschaft nicht formell eingetragen haben. Aus Käufersicht ist daher Vorsicht geboten, wenn der Verkäufer noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, denn es könnte zu Problemen und Verzögerungen bei der Eintragung seines Kaufs kommen.

Wenn der Verkäufer tatsächlich der Erbe ist und die Erbschaft dann noch nach dem Verkauf im Grundbuch eingetragen wird, dann ist die Sache für den Käufer nocheinmal gut gegangen. Aber darauf, dass bei der Erbschaftsabwicklung alles so funktioniert wie gewünscht, sollte kein gut beratener Käufer blind vertrauen.



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