Grundbuchauskunft Spanien
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Grundbucheinsicht Spanien

Ein Grundbuchauszug ist eine durch das Grundbuchamt ausgestellte Bescheinigung, welche den Inhalt des Grundbuches in Bezug auf eine konkrete Immobilie wiedergibt.

Die Beantragung eines Grundbuchauszuges kann in vielen Situationen hilfreich sein. Zum Beispiel für einen Ehepartner bei einer Scheidung, Geschäftspartner, Erben, Kaufinteressenten einer Immobilie oder Gläubiger des Eigentümers.

In einer Vielzahl von Konstellationen haben Personen ein berechtigtes Interesse daran, einen spanischen Grundbuchauszug anzufordern. Oft fordern auch die Eigentümer selbst einen Grundbuchauszug bei uns an.

Welche Arten von Grundbuchauszügen gibt es in Spanien?

Am häufigsten erfolgt Grundbucheinsicht in Spanien mittles eines einfachen Grundbuchauszuges, der sog. Nota Simple. Beglaubigte Grundbuchauszüge, auf Spanisch Certificación, werden im Vergleich zur Nota Simple nicht ganz so oft beantragt.

Daneben gibt es noch eine Grundbuch-Suche, genannt Nota Localización, mit welcher man eine Liste der Grundbuchämter erhält, bei welchen Immobilien auf den Namen einer bestimmten Person eingetragen sind.

All diese Dokumente können direkt vor Ort im Grundbuchamt, genauso wie auch online über diese Webseite, beantragt werden.

Einen Katasterauszug kann man direkt auf der Webseite des Katasteramtes bekommen, wir sind Ihnen aber auch gerne bei der Suche und Beantragung behilflich.

Wie sieht ein spanischer Grundbuchauszug aus?

Die Nota Simple ist eine PDF-Datei, die aus drei Hauptabschnitten besteht: Deckblatt, eigentlicher Grundbuchauszug und Abspann mit rechtlichen Hinweisen.

Der Abschnitt mit dem Grundbuchauszug besteht aus den Grundbuchdaten zur Immobilie, also der Immobiliennummer Número de Finca und IDUFIR, gefolgt von einer Beschreibung der Immobilie.

Die Immobiliennummer ist eine individuelle Zahl, welche einer Immobilie bei der ersten Eintragung zugeordnet wird. So hat jede Eigentumswohnung und jede Finca eine individuelle Immobiliennummer bei einem bestimmten Grundbuchamt. Auch die IDUFIR-Nummer dient zur Identifikation einer Immobilie. Hierbei handelt es sich um eine vierzehnstellige Zahl, welche eine Immobilie spanienweit eindeutig identifiziert.

Nach der Beschreibung der Immobilie werden die Eigentümer und die Lasten genannt. Bei den Eigentümern und möglichen sonstigen Rechteinhabern wird der Grundbuchband und das Grundbuchblatt genannt, auf welchem die Eintragung vorgenommen wurde.

Um einen spanischen Grundbuchauszug lesen und verstehen zu können, sind Spanischkenntnisse unerlässlich. Ein spanischer Grundbuchauszug besteht weitgehend aus einem Fließtext auf Spanisch, der in unterschiedliche Abschnitte unterteilt ist. Ein Aufbau wie in Deutschland mit drei Abteilungen, existiert in Spanien nicht. Mit unserem Muster-Grundbuchauszug können Sie sich einen Eindruck davon verschaffen, wie ein spanischer Grundbuchauszug zum Beispiel aussehen kann.

Wie wird ein spanischer Grundbuchauszug angefordert?

Falls Sie den Grundbuchauszug persönlich vor Ort beantragen, wird Ihnen im Grundbuchamt ein Antragsformular ausgehändigt. In dieses müssen die Daten der Immobilie und der Name des Eigentümers eingetragen werden.

Nach Bezahlung der Gebühren werden Sie dann innerhalb weniger Tage verständigt, dass das Dokument abgeholt werden kann. Die meisten Grundbuchämter stellen einen Grundbuchauszug in Papierform bei persönlicher Beantragung nicht sofort aus, sondern man muss ein zweites Mal vorbeikommen, um den Grundbuchauszug abzuholen.

Einfacher und schneller ist es, wenn Sie den Grundbuchauszug mit unserer Hilfe online beantragen. Für uns ist die Antragstellung Routine, daher sparen Sie Zeit und Nerven.

Woher bekommt man einen spanischen Grundbuchauszug?

Wer den Grundbuchauszug in Eigenregie vor Ort persönlich beantragen möchte, muss zunächst herausfinden, welches Grundbuchamt in der Nähe der Immobilie zuständig ist.

Vor Ort kann man innerhalb der gängigen Öffnungszeiten (Montag bis Freitag von 09:00 Uhr bis 17:00 Uhr, Ausnahme August 09:00 Uhr bis 14:00 Uhr) jederzeit ohne Termin und ohne Voranmeldung vorsprechen. Hierzu sind neben Kenntnissen der spanischen Sprache aber meist auch Geduld und starke Nerven erforderlich.

Wie lange dauert es, bis der Grundbuchauszug vorliegt?

Eine angeforderte Grundbuchabfrage liegt uns normalerweise in wenigen Tagen vor, oftmals sogar am selben oder nächsten Werktag. Bis zum Erhalt eines beglaubigten Grundbuchauszuges können teils mehrere Wochen vergehen.

Grundbuchauskunft mit Vollmacht

In Deutschland und anderen Ländern wird für die Beantragung eines Grundbuchauszuges eine Vollmacht verlangt, in Spanien ist das aber nicht der Fall. Auch ohne besondere Vollmacht kann jeder einen spanischen Grundbuchauszug beantragen, selbst Nachbarn, Schwiegereltern, Geschäftspartner, Gläubiger oder sonstige Dritte.

Alles, was wir für die Grundbuchabfrage benötigen, ist die Adresse der Immobilie und den Namen eines aktuellen oder vormaligen Eigentümers. Eine andere Sachlage ergibt sich für Veränderungen von Grundbucheintragungen, etwa für die Eintragung von Erbschaften. Hierfür ist eine Vollmacht notwendig.

Kann jede beliebige Person einen Grundbuchauszug beantragen?

Ein berechtigtes Interesse muss für die Grundbucheinsicht vorliegen. Daran werden in Spanien aber keine großen Anforderungen gestellt. Es genügt z.B. bloßes Kaufinteresse oder ein Interesse daran, das Objekt zu mieten. Gerade auch bei Antragstellung durch Angestellte im öffentlichen Dienst, Beamte und Anwälten wird das berechtigte Interesse nicht weiter hinterfragt.

Folgende Punkte können als verfolgter Zweck angegeben werden:

  • Prüfung der finanziellen Situation des Eigentümers, z.B. wenn dem Eigentümer ein Darlehen gewährt werden soll oder wenn Sie die Immobilie mieten möchten etc.
  • Prüfung der an der Immobilie eingetragenen Rechte, z.B. Interesse des Nachbarn sein Wegerecht zu prüfen, Interesse des Darlehensgebers, die eingetragene Hypothek zu prüfen, etc.
  • Recherche für Vertragsschluss oder rechtliche Schritte, z.B. bei Kaufinteresse, Interesse, die Immobilie zu mieten, Absicht rechtliche Schritte gegen den Eigentümer oder in Bezug auf die Immobilie einzuleiten, etc.
  • Antragsteller ist Eigentümer, Miteigentümer, Nießbraucher, Erbe oder hat ein sonstiges Recht an der Immobilie

Für einen einfachen Grundbuchauszug genügt die bloße Versicherung dafür dass eines der genannten berechtigten Interessen vorliegt. Es muss nicht weiter begründet werden, was der Hintergrund der Anfrage ist. Es müssen auch keine Unterlagen oder Ähnliches zum Nachweis des Interesses vorgelegt werden.

Wird ein Eigentümer benachrichtigt, wenn ein Grundbuchauszug beantragt wird?

Nein.

Wie hoch sind die Kosten für die Grundbucheinsicht?

Wir rechnen 100 EUR für die Beantragung eines Grundbuchauszuges ab, einschließlich Umsatzsteuer und Grundbuchamtsgebühren. Für eine Inhaltszusammenfassung des Grundbuchauszuges auf Deutsch und eine Erstberatung stellen wir 300 EUR inklusive Umsatzsteuer und Gebühren in Rechnung.

Bei umfangreicheren Tätigkeiten wie etwa für historische oder beglaubigte Grundbuchauszüge oder komplexere Grundbuch-Suchen teilen wir Ihnen auf Anfrage gerne individuell die Kosten mit.

Bei Beantragung in Eigenregie ohne unsere Hilfe betragen die Gebühren für einen einfachen elektronischen Grundbuchauszug zur Zeit 9,02 EUR zzgl. USt., bei persönlicher Antragstellung ist ein Grundbuchauszug sogar noch günstiger und kostet nur 3,01 EUR zzgl. USt..

Ein historischer oder beglaubigter Grundbuchauszug kann zwischen ca. 20 bis 100 EUR kosten. Für unsere Dienstleistung der Beantragung eines solchen sind je nach Leistungsumfang Kosten in Höhe von 100 bis 300 EUR zzgl. USt. zu erwarten.

Welche Daten sind für die Beantragung eines spanischen Grundbuchauszuges notwendig?

Am einfachsten ist die Grundbucheinsicht, wenn Ihnen der Name des Eigentümers oder zumindest von einem der Eigentümer bekannt ist. Mit dem Namen und der Anschrift oder dem Ort der Immobilie ist es dann fast immer problemlos möglich, den Grundbuchauszug zu finden.

Ebenso kann ein aktueller Grundbuchauszug schnell und ohne Probleme beantragt werden, wenn Sie eine Kopie einer alten notariellen Urkunde haben, in welcher die Immobilie genannt ist. Dasselbe gilt, wenn Ihnen einen alten Grundbuchauszug vorliegt. Durch die dort enthaltene Immobiliennummer (Número de Finca) oder die 14-stellige IDUFIR-Nummer kann eine Immobilie eindeutig zugeordnet werden.

Mit der bloßen Information, wo sich eine Immobilie befindet, kann durch das Grundbuchamt der entsprechende Grundbucheintrag nicht immer ohne Weiteres aufgefunden werden. Das spanische Eigentumsregister ist nicht geografisch nach Straßen oder Orten geordnet und es gibt keinen Grundbuchplan.

Spanischer Grundbuchauszug auf Deutsch

Viele fragen sich, ob ein ein spanischer Grundbuchauszug auch in deutscher Sprache erhältlich ist. Dem ist leider nicht so, jedenfalls nicht direkt vom Grundbuchamt. Das spanische Grundbuchamt bietet zur Zeit nur einen preiswerten Übersetzungsservice auf Englisch an, wobei die Übersetzungsqualität meist eher unbefriedigend ist. Einen Übersetzungsservice auf Deutsch gibt es derzeit nicht.

Für ein grundsätzliches Verständnis des Grundbuchauszuges bietet sich aber an, den Text z.B. bei www.deepl.com oder im Google Translator einzugeben.

Wenn Sie einen spanischen Grundbuchauszug auf Deutsch haben möchten, muss der Grundbuchauszug von uns oder einem Übersetzer separat auf Deutsch übersetzt werden. Hierbei ist aber zu beachten, dass man zwar viele der auf Spanisch verwendeten Fachbegriffe ins Deutsche übersetzen kann, aber dadurch der Text für den Laien auch nicht viel verständlicher wird. Eine wortgenaue Übersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher unserer Meinung nach in den meisten Fällen eher nicht zielführend.

Besser als eine wortgenaue Übersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher, wenn Sie sich von uns oder einem anderen Experten zum Inhalt des Grundbuchauszuges beraten lassen. In den meisten Situationen ist es sehr sinnvoll, den erhaltenen spanischen Grundbuchauszug fachkundig analysieren zu lassen. Gerne fassen wir Ihnen schriftlich per E-Mail oder am Telefon die wichtigsten Punkte auf Deutsch zusammen und teilen Ihnen mit, ob Handlungsbedarf besteht. Für eine solche Erstberatung rechnen wir 300 EUR ab, inklusive USt. und dem Grundbuchauszug.

Die Certificación, eine historische Grundbuchbescheinigung und beglaubigter qualifizierter Grundbuchauszug

Auch historische Grundbuchdaten können eingesehen werden. Gerne sind wir Ihnen dabei auf Anfrage behilflich. Mit einer solchen Bescheinigung des Grundbuchamtes können auch ältere Eintragungen einer bestimmten Immobilie in Erfahrung gebracht werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie kann bescheinigt werden.

Certificación Beantragen

Es handelt sich bei der sog. Certificación um einen mit Siegel und Unterschrift beglaubigten Grundbuchauszug. Die mit einer Immobilie verbundenen Lasten und Rechte werden verbindlich bescheinigt. Auf Deutsch wird die Certificación als historischer bzw. beglaubigter Grundbuchauszug übersetzt. Ebenso kann man von einem vollständigen qualifizierten Grundbuchauszug und von Grundbuchbescheinigung sprechen.

Unterschiede zur Nota Simple

Eine Certificación ist eine öffentliche Urkunde mit entsprechend hohem Beweiswert. Beispielsweise in einem Gerichtsverfahren muss ein solcher Grundbuchauszug vorgelegt werden. Die Antragstellung ist etwas komplizierter und dauert länger als bei einem normalen Grundbuchauszug. Zudem sind die Gebühren höher und in einigen Fällen muss das berechtigte Interesse des Antragstellers begründet werden.

Im Gegensatz zur Certificación enthält die Nota Simple lediglich Daten zur aktuellen Grundbuchsituation, zum aktuellen Eigentümer und zu aktuell gültigen Lasten. Zudem ist eine Nota Simple nur zu Informationszwecken gedacht und ist nur eine unverbindliche Auskunft des Grundbuchamtes.

In der Praxis und aus Gründen der Praktikabilität und der Kosten ist eine Nota Simple aber in den meisten Fällen ausreichend. Nur wenn die historischen Grundbuchdaten von Interesse sein sollten, wie etwa bei einer Teilungserklärung oder wenn der Grundbuchauszug einen höheren Beweiswert haben soll, ist es sinnvoll eine Certificación zu beantragen.

Form eines solchen qualifizierten Grundbuchauszuges

Die Certificación gibt es in Papierform und digital als PDF-Datei. Wird die Bescheinigung in Papierform beantragt, wird das Dokument manuell unterschrieben und mit einem Stempel versehen. Einige Grundbuchämter stellen einen solchen qualifizierten Grundbuchauszug aber auch als PDF-Datei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur und digitaler Unterschrift aus.

Im historischen oder beglaubigten Grundbuchauszug enthalte Daten

Wie der Name historisch vermuten lässt, können über eine solches Dokument auch ältere Übertragungen und ältere Eintragungen bescheinigt werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie einer Immobilie kann vollständig beurkundet werden.

Wenn nicht die vollständige Grundbuch-Historie wiedergegeben werden soll, wird in dem Dokument ein gewisser Umstand oder eine bestimmte Eintragung bescheinigt, gemäß dem eingereichten Antrag und dem Auskunftsersuchen des Antragstellers.

Kann man eine Kopie einer eingetragenen notariellen Urkunde bekommen?

Ja, es ist möglich Kopien notarieller Urkunden ausstellen zu lassen, allerdings nicht beim Grundbuchamt. Eine solche Kopie einer Escritura muss bei dem jeweiligen Notar, dessen Nachfolger oder beim zuständigen Archiv beantragt werden. Dies können wir spanienweit für Kopien von Urkunden übernehmen. Schreiben Sie uns

Für die Antragstellung notwendig sind die Daten des Notars sowie das Datum der Unterzeichnung der Urkunde. Diese Angaben können einem Grundbuchauszug entnommen werden. Wenn der Antragsteller die Urkunde selbst unterzeichnet hat oder dabei mit Vollmacht vertreten wurde, ist es nicht notwendig gesondert ein berechtigtes Interesse darzulegen.

Grundbuchauskunft über das Internet

Ähnlich wie das Justizportal in Deutschland bietet die Zentraldirektion der Grundbuchdirektion in Madrid den Bürgern online einen Zugang zum Grundbuch. Über die Webseite der zentralen Grundbuchbehörde in Madrid ist für Immobilien in ganz Spanien eine elektronische Grundbuchauskunft möglich.

Am weitesten verbreitet und am schnellsten zu bekommen sind elektronische PDF-Grundbuchauszüge, die online beantragt werden. Diese Notas Simples enthalten zwar keine qualifizierte elektronische Signatur, bieten aber in den meisten Fällen eine ausreichend sichere Basis, um die Sachlage einzuschätzen zu können und auch um Entscheidungen zu treffen.

Bei vielen Grundbuchämtern sind inzwischen aber auch beglaubigte und historische Grundbuchauszüge digital mit qualifizierter elektronischer Signatur verfügbar und können online beantragt werden.

Seit vielen Jahren schon wird an der Digitalisierung des spanischen Grundbuches gearbeitet. Neu hinzukommende Einträge werden immer digitalisiert, wohingegen alte Grundbucheinträge zum Teil noch nicht digitalisiert sind. Hauptvorteil der Digitalisierung dürfte sein, dass bei der elektronischen digitalen Suche nach einem bestimmten Namen Immobilien auch überregional spanienweit oder provinzweit gefunden werden können, ohne dass man die Adresse der Immobilie kennen muss.



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