Grundbuchauskunft Spanien
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Grundbuch Spanien: Eingetragene Rechte und Informationen

Deutsche Kunden fragen uns oft, was genau im spanischen Grundbuch steht und welche Rechte überhaupt eingetragen werden können. Die Antwort darauf ist, verkürzt ausgedrückt, dass auch in Spanien, genauso wie in den meisten anderen Ländern der Welt, im Grundbuch vor allem die Eigentumsverhältnisse und dingliche Rechte an Immobilien vermerkt sind.

Neben einer Beschreibung der Immobilie und der Lasten wird auf dem Grundbuchauszug spezifiziert, wer Rechte an dieser Immobilie hat und wie und wann diese erworben wurden.

Welche Rechte können eingetragen werden?

Hinsichtlich der eintragbaren Rechte bei Fincas, Eigentumswohnungen und sonstigen Immobilien sind zum einen alle dinglichen Rechte eintragungsfähig. Hierzu zählen vor allem die Eigentumsverhältnisse, Nießbrauch oder Nutzungs- und Wohnrechte. Der jeweilige Rechteinhaber wird mit Namen und NIE-Nummer genannt. Ebenso ist der jeweilige Anteil am Gesamteigentum aufgeführt wie auch einige weitere Details zum Erwerbstitel. Es wird der Name des Notars und das Datum der Unterzeichnung der Urkunde angegeben.

Zum anderen zählen auch Beschränkungen und Rechte Dritter wie Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, Hypotheken, Rückkaufrechte oder Erbbaurechte zu den eintragungsfähigen dinglichen Rechten. Auch noch andere Rechte an der Immobilie können registriert sein, etwa Mietverträge, Optionsverträge, Teilungserklärungen, aufschiebende oder auflösende Bedingungen oder behördliche Konzessionen.

Mit einer Art Vormerkung werden eingeleitete Gerichtsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Pfändungen vermerkt. Auch Verfügungseinschränkungen oder Verfügungsverbote, zum Beispiel bei beschränkt geschäftsfähigen Personen, wie auch baurechtliche Verfahren, welche das Grundstück oder die Finca betreffen, können verzeichnet sein.

Eintragung Teilungserklärung und Satzung der Eigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung (División Horizontal) und die Satzung der Eigentümergemeinschaft (Estatutos) finden sich in Spanien meist in derselben notariellen Urkunde. Wenn ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten nach dem Bau in einzelne Einheiten unterteilt wird, geschieht dies mit einer solchen Teilungserklärung.

Zunächst wird hierfür das Gebäude als Ganzes beschrieben und dann anhand der Bescheinigungen des Architekten in Untereinheiten unterteilt. Bei jeder Untereinheit, also zum Beispiel einer Eigentumswohnung, wird der jeweilige Quotient und Anteil am Gebäude und an der gesamten Eigentümergemeinschaft angegeben. Dieser Prozentsatz wird dann im jeweiligen Grundbucheintrag der Untereinheit genannt und ist für die Kostenverteilung unter den Eigentümern der entsprechende Multiplikator.

Mittels einer Certificación kann eine Kopie der Teilungserklärung und der Satzung der Eigentümergemeinschaft beim Grundbuchamt beantragt werden.

Grundbucheintragung Kauf

Kaufverträge sind neben Erbschaften einer der häufigsten Rechtsgründe für die Übertragung des Eigentums einer Immobilie im Grundbuch in Spanien.

Zum Zwecke der Grundbuchumschreibung beim Kauf einer Eigentumswohnung oder einer Finca unterzeichnen Käufer und Verkäufer eine notarielle Urkunde (Escritura de Compraventa). Der Notar schickt dann sehr zeitnah eine elektronische Kopie dieser Urkunde an das Grundbuchamt, welches dann bei der Immobilie eine Art Vormerkung einträgt. Diese Vormerkung gilt zunächst für 60 Tage. Dadurch wird der Kauf sofort im Grundbuch vermerkt und ein gutgläubiger Erwerb durch einen Dritten ist nach Eintragung einer solchen Vormerkung nicht mehr möglich.

Nachdem die Grunderwerbssteuern bezahlt wurden, kann mit der Originalurkunde und den Steuerformularen beim zuständigen Grundbuchamt die endgültige Änderung beantragt werden. Wenn die Urkunde keinerlei Fehler enthält und alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, trägt das Grundbuchamt den Kaufvertrag ein. Dem Käufer wird eine formelle Bescheinigung darüber erteilt.

Der Käufer einer Immobilie muss sich in Spanien selbst um die Bezahlung der Grunderwerbssteuer und um die Grundbucheintragung kümmern oder hierzu ein Steuerbüro (Gestoría oder Asesoría) oder einen Anwalt beauftragen. Die wenigsten spanischen Notare kümmern sich um die Abwicklung der Grundbucheintragung und die Bezahlung der Grunderwerbssteuer.

Ebenso ist zu beachten, dass ohne NIE-Nummer die Bezahlung der Grunderwerbssteuer quasi unmöglich und sehr kompliziert ist. Ebensowenig wird das das Grundbuchamt den Kauf eintragen, wenn keine NIE vorliegt. Die NIE-Nummer ist eine allgemeine Bürgernummer und Identifizierungsnummer für Nicht-Spanier. Als das Vorliegen einer NIE noch keine zwingende Voraussetzung war, wurden bei Ausländern die Seriennummern von Reisepässen oder Personalausweisen im Grundbuch eingetragen. Um Steuern bezahlen zu können, muss die NIE-Nummer vorab beim Finanzamt aktiviert bzw. angemeldet werden.

Ein Immobilienkauf in Spanien hat im Unterschied zu Deutschland und anderen Ländern viele Eigenheiten und es gibt einige Unterschiede. Der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses sollte deshalb unbedingt durch einen unabhängigen und kompetenten Experten begleitet werden. Das kann ein Anwalt oder je nach Sachverhalt auch ein Architekt oder ein Gutachter sein.

Ein involvierter Makler hat an dem Verkauf ein eigenes finanzielles Interesse und ist deshalb nicht unabhängig. Es gibt natürlich auch sehr kompetente und ehrliche Makler, tendenziell zeigt die Beratungspraxis aber, dass man den meisten Maklern in Spanien eher nicht blind vertrauen sollte.

Ein Grundbuchauszug, welcher bestätigt, dass keine Lasten existieren und dass der Verkäufer auch der Eigentümer ist, muss vor dem Kauf als erster Schritt immer beantragt werden. Bevor Sie sich aber in irgendeiner Weise vertraglich binden (durch einen Reservierungsvertrag, Optionsvertrag, Arras, Anzahlungen usw.) muss zusätzlich ein unabhängiger Experte zu Rate gezogen werden, welcher den Vertrag und die rechtliche Situation der Immobilie prüft. Ein Laie wird den Inhalt und die Bedeutung der in den Dokumenten enthaltenen Informationen in den meisten Fällen nicht verstehen.

Es sollte für einen Immobilienkauf in Spanien immer ein Anwalt und je nach Immobilie auch ein Architekt oder Gutachter beauftragt werden. Die Mehrkosten sind auf jeden Fall gut investiert.

Immobilien in Spanien, die nicht im Grundbuch eingetragen sind

Obwohl das spanische Grundbuch schon seit einigen Jahrzehnten existiert, gibt es immer noch Immobilien und Grundstücke, die nicht eingetragen sind, vor allem im ländlichen Bereich.

Meist halten die Eigentümer den Eintrag nicht für erforderlich, da sie ihr Eigentumsrecht auch ohne Grundbucheintrag ausreichend abgesichert sehen. Oft geht es auch schlicht darum, die Kosten und Steuern der Grundbucheintragung zu sparen.

Aber auch wenn in Spanien rein rechtlich Kaufverträge ohne Grundbucheintrag wirksam sind und das Eigentum rein rechtlich auch ohne Grundbucheintrag übertragen werden kann, ist keinem Käufer zu dieser Art des Immobilienerwerbs zu raten. Hier sind zukünftige Probleme absehbar. Jeder vernünftige Verkäufer wird vor einem Verkauf die Immobilie im Grundbuch eintragen und kein vernünftiger Makler wird eine Immobilie im Sortiment haben, deren Verkäufer nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Eingetragene Beschreibung der Finca

Neben den Personen, welche Rechte an der Immobilie haben, und dem Titel dieses Rechtserwerbs, ist eine Beschreibung der Immobilie eingetragen.

Finca kann man begrifflich mit Immobilie gleichsetzen, da Finca in der spanischen Rechtssprache der Oberbegriff für alle möglichen Arten von Immobilien ist. Eine Eigentumswohnung in städtischem Gebiet ist genauso eine Finca wie ein Einfamilienhaus mit Grundstück. Nur umgangssprachlich verstehen viele Nicht-Spanier unter dem Begriff Finca ein Landgut oder Landhaus, was genau übersetzt aber nicht ganz korrekt ist.

Im Text der Beschreibung der Immobilie wird als erstes im Normalfall der Bereich spezifiziert, auf welchem die Immobilie errichtet wurde. Eine finca urbana ist eine Immobilie im städtischen Innenbereich. Eine finca rústica ist eine Immobilie im Außenbereich. Danach wird in einem Fließtext die Art der Immobile genauer erläutert, also z.B. Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, gefolgt von Flächenangaben und einer Beschreibung des Bauwerkes und der räumlichen Lage.

Bei Wohnungen wird das Stockwerk genannt, der Buchstabe oder die Nummer der Wohnung, die Flächenangaben und eine mehr oder weniger detailreiche Charakterisierung der Zimmer, der Terrasse und der Wohnung. Aufgeführt werden immer auch Annex-Räumlichkeiten, wie etwa eine Garage oder ein Abstellraum, sofern diese keine eigene Grundbucheintragung haben. Ebenso wird der in der Teilungserklärung angegebene prozentuale Anteil am Gesamtobjekt erwähnt.

Bei Häusern wird zunächst die Grundstücksgröße nebst der räumlichen Lage des Grundstückes aufgeführt. Die Grundstücke der Anrainer werden mittels Katasternummer oder den Namen von Eigentümern beschrieben. Dann werden Angaben zur Immobilie selbst gemacht, Flächenangaben, Zimmer, Stockwerke, Pool, Veranda, Garage etc.

Auch die Katasterreferenznummer wird erwähnt, falls die Immobilie vor nicht allzu langer Zeit übertragen wurde. Bei älteren Grundbucheintragungen kann es sein, dass die Katasternummer noch nicht genannt wird.

Zeichnungen und Baupläne werden im spanischen Grundbuch nicht eingetragen. Neuerdings können aber Vermessungen mit den GPS-Koordinaten und Vermessungspunkten der Grundstücksgrenzen und des Gebäudes registriert werden. Dies gilt naturgemäß nur für Einfamilienhäuser und Grundstücke, nicht jedoch bei Eigentumswohnungen oder anderen Immobilien mit Eigentümergemeinschaft.

Eingetragene Flächenangaben

Bei sehr alten Grundbucheintragungen ist teils keine Flächenangabe mit der Grundstücksgröße vorhanden. In einem solchen Falle ergibt sich die Grundstücksfläche nur indirekt aus den angegebenen Grundstücksgrenzen. Die Flächen sind naturgemäß ein ganz entscheidendes Element einer Immobilie, egal ob es sich um bebaute Flächen, die Größe von Räumlichkeiten, eines Pools, einer Terrasse etc. oder um die Grundstücksgröße selbst handelt. Leider wird auch nicht immer spezifiziert ob es sich um bei Quadratmeterangaben um bebaute Fläche, Nutzfläche oder Wohnfläche handelt.

Falsche Flächenangaben können auf verschiedene Ursachen zurückzuführen sein. Oft sind Grundstücksflächen zu klein oder zu groß eingetragen. Die Richtigstellung solcher Fehler kann je nach Sachverhalt relativ einfach, aber zum Teil auch sehr kompliziert sein. Bei größeren Abweichungen ist es notwendig, die neue Vermessung im Amtsblatt zu veröffentlichen und auch förmlich den Anrainern zuzustellen, damit diese Widerspruch anmelden können.

Eintragung von Bebauung

Neben Erbschaften und Käufen ist in der Praxis die Eintragung von Bebauung sehr relevant. Oftmals entspricht die im Grundbuch und im Kataster eingetragene Bebauung nicht ganz der Realität, was bei einem Verkauf der Immobilie zum Hindernis werden kann.

Wenn Teile der Bebauung nicht eingetragen sind, ist dies oft ein Hinweis auf baurechtliche Illegalität dieser Anbauten. Das muss aber nicht immer so sein, die fehlende Eintragung kann auch andere Gründe haben. Bebauung muss mittels einer sog. Neubauerklärung (Declaración de Obra Nueva) im Grundbuch eintragen werden. Wenn keine Baugenehmigung und Bauabnahmebescheinigung vorliegen, wird das Grundbuchamt die Änderung verweigern.

Nicht nur auf Mallorca, sondern auch in den übrigen Teilen Spaniens findet man häufig die Situation, dass die Beschreibung im Grundbuch (z.B. „Feld mit Mandelbäumen“) und die Realität (Einfamilienhaus) nicht kohärent ist. Ebenso kommt es immer wieder vor, dass Bauwerke nur unvollständig eingetragen sind, z. B. dass ein Schwimmbecken oder Anbau nicht erwähnt wird. In einem solchen Falle sollte man als Kaufinteressent hellhörig werden und genau prüfen lassen, warum das nicht der Fall ist.

Ohne Baugenehmigung errichtete Anbauten, welche auch nicht nachträglich genehmigt werden können, können unter gewissen Voraussetzungen mit einer sog. Altbauerklärung ins Grundbuch eingetragen werden. Dieser Vorgang wird fälschlicherweise teils als Legalisierung bezeichnet, besser trifft es jedoch der Begriff Bestandsschutz. Hierfür werden gewisse Bescheinigungen verlangt, unter anderem darüber, dass der Bauverstoß verjährt ist und dass beim Bauamt keinerlei Verfahren anhängig sind.

Neben dem sog. Bestandsschutz und Altbauerklärungen ist ein weiterer Weg zur korrekten Eintragung von Bebauung die nachträgliche Legalisierung. Wenn die ungenehmigten Anbauten mit den Bauvorschriften in Einklang stehen und genehmigungsfähig sind, muss ein Architekt ein sog. Proyecto de Legalización erstellen, welches beim Bauamt eingereicht werden muss. Wenn Teile der Bebauung nicht genehmigungsfähig sind, müssen diese durch den Eigentümer angepasst oder entfernt werden.

Wenn dann der Anbau oder die Erweiterung den Baunormen entspricht, wird die Stadt eine Genehmigung und Bauabnahmebescheinigung ausstellen, womit die Anbauten dann legal sind. Mit dieser Baugenehmigung und der Abnahme kann die Beschreibung der Immobilie im Grundbuch der Realität angepasst werden. In manchen Teilen Spaniens und je nach Sachverhalt kann die Legalisierung auch ohne eine Baugenehmigung erfolgen. Hierfür genügt dann das Gutachten eines Architekten oder technischen Architekten.

Bei ungenauen älteren Grundbucheinträgen kann es empfehlenswert sein, eine Vermessung der Grundstücksfläche und der bebauten Flächen durchführen zu lassen, um diese dann ins Grundbuch einzutragen. Oft sind ältere Grundbucheinträge sehr ungenau und lösen möglicherweise Zweifel über die genauen Grundstücksgrenzen aus. Bei kleineren Abweichungen kann auch ohne Zustimmung der Anrainer die genaue Vermessung ins Grundbuch eingetragen werden.

Welche Kosten entstehen für einen Grundbucheintrag in Spanien?

Die Gebühren des spanischen Grundbuchamtes für Eintragungen, Änderungen und Umschreibungen sind im Hypothekengesetz und der Hypothekenverordnung festgelegt, wie auch in einer separaten Gebührenordnung, die im Staatsanzeiger veröffentlicht ist.

Die Kosten des Grundbuchamtes für den Eintrag einer Erbschaft, eines Kaufes oder zum Beispiel der Bebauung orientieren sich am Wert der Immobilie und bewegen sich bei Wohnungen und kleineren Immobilien erfahrungsgemäß im mittleren bis oberen dreistelligen Bereich. Bei teureren Immobilien, etwa Einfamilienhäusern, kann die 1.000-Euro-Grenze durchaus überschritten werden.

Der Grundbucheintrag ist in Spanien keine Voraussetzung für den Eigentumserwerb

Im Unterschied zu Deutschland ist der Inhalt des spanischen Grundbuches nicht rechtsbegründend oder konstitutiv, sondern lediglich deklarativ. In Spanien ist der Grundbucheintrag keine Voraussetzung für den Eigentumserwerb. Das Eigentum an einer spanischen Immobilie erwirbt man schon mit der Unterschrift unter der notariellen Kaufurkunde. In Spanien erwirbt man spätestens in diesem Moment das Eigentum, nicht erst wie in Deutschland mit der Auflassung, für welche die endgültige Grundbucheintragung notwendig ist.

In Spanien kann das Eigentum an einer Immobilie auch ohne Grundbucheintrag erworben werden. Dennoch ist jedem Käufer oder Erben die Grundbuchumschreibung dringend zu empfehlen, da nur so sein Eigentumsrecht auch nach Außen abgesichert wird. Wenn die rechtliche Realität von der eingetragenen Rechtslage abweicht sind zukünftige Probleme vorprogrammiert.

Schutz der eingetragenen Rechte durch öffentlichen Glauben

Das Grundbuch in Spanien ist ein Rechteregister. Fast alle der dort eingetragenen Rechte sind absolute Rechte, die gegenüber jedermann wirken, gerichtlich durchsetzbar sind und nur durch ein Gerichtsverfahren aberkannt werden können. Wer ein im Grundbuch eingetragenes Recht in einem Gerichtsverfahren bestreitet, hat die Beweislast dafür dass die tatsächliche Rechtslage eine andere ist.

Aus dem Publizitätsprinzip können sich bestimmte Rechtsvermutungen ergeben, wie etwa dass der eingetragene Eigentümer auch der tatsächliche Eigentümer ist. Die im Grundbuch enthaltenen Angaben gelten dann als richtig. Gegenüber einer Person, die im Vertrauen auf die Richtigkeit des Inhaltes des Grundbuches einen Vertrag abschließt, hat eine abweichende Rechtslage in der Realität keine Konsequenzen. Die Richtigkeit des Grundbuches wird dann z. B. zugunsten eines gutgläubigen Erwerbers vermutet und letzerer erwirbt gutgläubig das Eigentum. Diese Wirkungen kann nur das Grundbuch entfalten, nicht jedoch das spanische Kataster.

Das spanische Grundbuch schafft Rechtssicherheit und wirtschaftliche Sicherheit im Immobiliensektor. Die Richtigkeit der in ihm registrierten Daten wird widerlegbar vermutet. Das spanische Grundbuch ist öffentlich und kann von jedermann ohne große Hürden eingesehen werden.

Änderung des Grundbucheintrages mit notarieller Urkunde

Egal ob Kauf, Erbschaft oder sonstige Änderungen, für Eintragungen in das Grundbuch ist bis auf wenige Ausnahmen eine öffentliche Urkunde durch einen Notar, ein Gericht oder eine Behörde erforderlich.

In Ausnahmefällen sind auch private Urkunden eintragungsfähig. Hier zu nennen ist etwa die Eintragung eines Alleinerben oder die Löschung eines verstorbenen Nießbrauchers.

Wie lange dauert der Grundbucheintrag in Spanien?

Viele Immobilienkäufer oder Erben von Spanienimmobilien fragen sich, wie lange es dauert, bis ihr Recht im Grundbuch eingetragen wurde. Die Eintragung im Grundbuch selbst kann theoretisch relativ schnell erfolgen und in ca. zwei bis drei Wochen erledigt sein, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Allerdings muss dafür das beauftragte Büro, welches sich um die Eintragung kümmert, auch schnell arbeiten. Zudem müssen alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein und es müssen alle Dokumente vorliegen, ansonsten wird die Eintragung nicht vorgenommen, bis der Verfahrens- oder Formfehler geheilt wurde.

Wenn irgendeine Voraussetzung nicht erfüllt ist oder z. B. die Gestoría einer Bank involviert ist, dauert die Eintragung länger, teils mehrere Monate. Wie viel Zeit der Eintragungsvorgang insgesamt in Anspruch nimmt, hängt nicht nur vom Grundbuchamt ab.

Der Leiter des Grundbuchamtes ist nach der Vorlage der Urkunde verpflichtet, innerhalb von 15 Arbeitstagen die beantragte Eintragung vorzunehmen oder die Ablehnung formell zu verbescheiden. Wenn aber irgendeine Voraussetzung nicht erfüllt ist, zum Beispiel wenn die Grunderwerbssteuer oder die Erbschaftssteuer noch nicht bezahlt sind oder wenn eine der beteiligten Personen keine NIE-Nummer hat, wird sich die Eintragung verzögern.

Ebenso muss man wissen, dass die mit der Eintragung beauftragte Gestoría mit dem Gang zum Grundbuchamt oft solange wartet, bis sich mehrere Urkunden angesammelt haben und sich für sie der Weg zu der Behörde lohnt. Wer etwa eine Immobilie mit Finanzierung über eine spanische Bank erwirbt, muss mit der Grundbucheintragung in der Regel eine Gestoría der Bank beauftragen. In einem solchen Falle sind dann Wartezeiten von ca. drei Monaten keine Seltenheit und Nachfragen der Käufer zum Stand der Dinge werden abgewimmelt.

Beispiel Grundbuchhistorie einer Eigentumswohnung:

Jede Eintragung Inscripción wird laufend nummeriert und ist chronologisch ansteigend. Mittels einer sog. Certificación kann Grundbuchauskunft zur gesamten Grundbuchhistorie angefordert werden.

  • 1. Eintrag vom 10.10.2005: Teilungserklärung durch Bauträger
  • 2. Eintrag vom 11.11.2005: Kauf durch Herrn Markus Mayer
  • 3. Eintrag vom 11.11.2005: Hypothek zugunsten der Bank BBVA
  • 4. Eintrag vom 01.04.2010: Erbschaft durch die Tochter Elisa Mayer
  • 5. Eintrag vom 07.07.2010: Löschung der Hypothek der BBVA
  • 6. Eintrag vom 07.07.2010: Kauf durch Ehepaar Müller
  • 7. Eintrag vom 07.07.2010: Hypothek zugunsten Banco Sabadell



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