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Das Kataster in Spanien: Eigenheiten und Unterschiede zum Grundbuch

Die Katasterbehörde und das Grundbuchamt sind in Spanien zwei verschiedene Behörden, mit unterschiedlicher praktischer Relevanz und jeweils ihrer eigenen Entstehungsgeschichte.

Nichtspanier gehen oft davon aus, dass das Katasteramt in Spanien mit dem deutschen Kataster vergleichbar ist. Das ist weitestgehend nicht der Fall. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen die Unterschiede zu den Katasterbehörden anderer Länder und zum spanischen Grundbuchamt auf.

Das spanische Catastro und Katasterämter in anderen Ländern

Auch wenn Catastro so ähnlich klingt wie Kataster, besteht leider so gut wie keine inhaltliche und funktionelle Übereinstimmung anderer Katasterämter mit dem spanischen Catastro. Das spanische Katasteramt ist kein staatliches Vermessungsamt.

In Deutschland weist das Kataster die tatsächlichen Gegebenheiten einer Immobilie nach, die Größe, die Lage, Grenzen etc. In Spanien hingegen bieten Grundbuch und Kataster lediglich Anhaltspunkte für die tatsächlichen Gegebenheiten, wobei Abweichungen in der Realität keine Seltenheit sind. Durch das Katasteramt in Spanien werden keine genauen Vermessungen durchgeführt, teilweise wird aber aufgrund von Luftaufnahmen der eingetragene Umfang der Bebauung angepasst.

Das Katasteramt in Spanien: Eine Unterabteilung des Finanzamtes

Historisch bestand des Sinn des Katasters in Spanien darin, die Gemeinden mit Daten für die Bescheide der Grundsteuer IBI zu versorgen. Auch heute ist dies noch der Hauptzweck der Behörde. Viele Spanier neigen deshalb dazu, ihr Eigentum im Kataster nicht oder nur in kleinerem Umfang einzutragen.

Auch wenn in den letzten Jahren der Datenaustausch zwischen Grundbuch und Kataster vorangetrieben wurde, so bestehen dennoch bis heute bei vielen Immobilien teils stark divergierende Angaben zum Grundbuch und zur Realität, vor allem bei den Flächen.

Öffentlicher Glaube und Rechtssicherheit nur durch das Grundbuch

Das spanische Kataster kann im Vergleich zum Grundbuch keinen Gutglaubensschutz hinsichtlich der dort eingetragenen Rechte und Gegebenheiten entfalten. Auf die Information aus dem Grundbuch hingegen, etwa wem eine Immobilie gehört, kann sich ein gutgläubiger Dritter verlassen. Selbst wenn die Realität abweicht kann das Grundbuch Registro de la Propiedad im Vergleich zum Catastro einen Schutzmechanismus für jene Personen entfalten, welche Rechtsgeschäfte tätigen und dabei fälschlicherweise von der Richtigkeit des Grundbuches ausgehen. Ein sog. gutgläubiger Dritter wird vom Gesetz so gestellt, wie wenn die im Grundbuch eingetragene Rechtslage der tatsächlichen Rechtslage entspräche.

Nicht nur aus diesem Grunde ist das Ziel der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde deshalb primär immer die Veränderung des Grundbuches. Die Aktualisierung des Katasters ist zweitrangig und nur für die Steuern relevant.

Deutlich wird dieser Umstand auch daran, dass im Kataster in vielen Fällen immer nur ein Eigentümer registiert ist, auch wenn die Immobilie mehreren Personen gehört. Jeder Miteigentümer wird natürlich im Grundbuch entsprechend seines Anteils eingetragen, im Kataster hingegen wird von Amts wegen meist immer nur ein Haupteigentümer aufgeführt. Auf gesonderten Antrag müssen aber auch im Kataster alle Eigentümer mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil eingetragen werden.

Eintragung der Bebauung im Kataster

Wie im Grundbuch werden auch im spanischen Kataster Angaben zu den bebauten Flächen eintragen. Die Art der Bebauung, etwa Wohnfläche, Pool, Terrasse, Abstellraum, Garage etc., wird näher bestimmt. Bei Eigentümergemeinschaften werden bei einzelnen Einträgen auch gemeinsam genutzte Flächen im Kataster eingetragen, nebst dem jeweiligen Anteil der Wohnung am Gesamteigentum. Dass die Quadratmeter weder dem Grundbucheintrag noch der Realität entsprechen, ist oftmals keine Seltenheit.

Das Catastro enthält auch Pläne und Karten, welche je nach Sachverhalt gewisse Anhaltspunkte und eine erste Orientierung bieten können. Über die Webseite des spanischen Katasters gibt es einen Zugang zu einer Art Flurplan, einer Karte mit allen Immobilien in Spanien. Wenn man das entsprechende Grundstück gefunden hat kommt man so zum Katastereintrag einer Immobilie. Dieser Katasterplan basiert auf Luftaufnahmen und Angaben der Eigentümer.

Bei vielen Immobilien und Fincas sind über das Kataster schematische Zeichnungen der Grundrisse und der Bebauung abrufbar. Hier handelt es sich aber nicht um detaillierte Baupläne, sondern lediglich um sehr grobe und ungenaue Pläne.

Im Kataster eingetragene Daten

Neben Flächenangaben enthält ein Katastereintrag auch noch das Baujahr. Nützlich kann teils auch das beim Kataster gespeicherte Foto der Fassade der Immobilie sein. Katasterdaten kann man online über die Webseite des Katasters abrufen. Nicht frei abrufbar sind dort jedoch die geschützten Katasterdaten wie der Katasterwert und der Name des Eigentümers.

Katasterauszug beantragen

Gerne helfen wir Ihnen auf Anfrage bei der Suche nach einem Katasterauszug. Mit den entsprechenden Daten kann man einen Katasterauszug auf der Webseite des Katasteramtes herunterladen.

Beim Kataster kann eine Immobilie im Unterschied zum Grundbuchamt auch mit Koordinaten oder der Adresse gefunden werden, da im Kataster die Immobilien geografisch zugeordnet sind. Am einfachsten findet man einen Katasterauszug, wenn die Katasterreferenznummer bekannt ist. In vielen Fällen kann diese Nummer dem Grundbuchauszug entnommen werden.

Der Katasterwert

Während im Grundbuch weder der Marktwert noch der Kaufpreis einer Immobilie zu finden ist, sind im Kataster mehrere Werte eingetragen: der Katasterwert ohne Bebauung, auch Kataster-Bodenwert genannt, sowie der Katasterwert der gesamten Immobilie. Aus der Differenz ergibt sich der Katasterwert der Bebauung. Es gab und gibt Pläne, einen Marktwert oder Steuerwert im Kataster einzutragen, diese wurden bislang aber nicht umgesetzt.

Der Katasterwert kann durch ein individuelles oder durch ein kollektives Neu-Bewertungsverfahren angepasst werden. Ändert sich der Marktwert im Vergleich zum Katasterwert auf einem bestimmten Gebiet, etwa weil der Bebauungsplan geändert wurde oder wenn viele Jahre seit dem letzten Bewertungsverfahren vergangen sind, sind die Stadtverwaltungen angehalten, beim Kataster eine kollektive Neubewertung zu initiieren. In diesem Verfahren werden neue Wertetabellen (Ponencia de Valores) ausgearbeitet und an die Eigentümer von Immobilien werden die neuen Katasterwerte förmlich zugestellt.

Innerhalb eines Monats nach der Zustellung kann Widerspruch gegen den neuen Katasterwert eingereicht werden. Wenn der neue Wert offensichtlich unrealistisch ist, sollte auf jeden Fall die Möglichkeit eines Widerspruches in Betracht gezogen werden, da auf diesem neuen Katasterwert eine Vielzahl von Steuern für die kommenden Jahre basieren.

Auf dem Katasterwert basiert unter anderem die Berechnung der Grundsteuer (IBI) und auch die jährlich mit dem Formular Modelo 210 abzuführende Einkommenssteuer für Nicht-Residenten. Ebenso hängt die Wertzuwachssteuer (Plusvalía), die Vermögenssteuer, die Erbschaftssteuer und auch die sog. Stempelsteuer, vom Katasterwert ab.

Grundbuch, Kataster und die Wirklichkeit

Wenn im Kataster größere Flächen oder Bauteile eingetragen sind, welche im Grundbuch nicht enthalten sind, kann dies auf illegale Gebäudeteile hindeuten. Typischer Fall ist zum Beispiel ein Pool, welcher auf der Katasterkarte klar sichtbar ist, im Grundbuch jedoch nicht eingetragen ist. Wenn für solche Anbauten keine Baugenehmigung vorlag, ist zu prüfen, ob der Anbau genehmigungsfähig ist oder ob zumindest Bestandsschutz besteht.

Kleinere Abweichungen der Flächenangaben zwischen Grundbuch und Kataster sind in Spanien normal, auch wenn das aus nordeuropäischer Sicht unverständlich ist. Diese Abweichungen sind auf die unterschiedliche Herkunft der Angaben zurückzuführen.

Bei Eintragungen von Amts wegen, also etwa nach Auswertung von Luftaufnahmen, neigt das Kataster dazu, eher größere Flächen einzutragen, da dem Eigentümer ein Steuervermeidungsinteresse unterstellt wird. Wenn ein Eigentümer hingegen nach einem Anbau oder Umbau einen Antrag auf Änderung stellt, wird er dazu neigen, die Flächen möglichst klein zu halten, da so die Steuern geringer ausfallen.



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